Een geërfd huis verkopen vraagt om een aantal concrete stappen die je in de juiste volgorde moet zetten. Eerst moet de erfenis juridisch worden afgewikkeld voordat je überhaupt kunt verkopen. Pas als dat geregeld is, kun je het huis op de markt brengen. Hieronder lees je precies hoe dat werkt, waar je rekening mee moet houden en welke kosten erbij komen kijken.
Eerst: erfenis accepteren of verwerpen
Voordat je een geërfd huis kunt verkopen, moet je beslissen of je de erfenis accepteert. Je hebt daarvoor drie keuzes: zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen. Bij zuiver aanvaarden neem je ook eventuele schulden over. Bij beneficiair aanvaarden (ook wel aanvaarden onder voorbehoud van boedelbeschrijving) ben je alleen aansprakelijk tot de waarde van de erfenis. Verwerpen betekent dat je helemaal afziet van de erfenis, inclusief het huis.
Als het geërfde huis nog een hypotheek heeft, is beneficiair aanvaarden vaak de veiligste keuze. Je voorkomt dan dat je privé aansprakelijk bent voor schulden die hoger zijn dan de waarde van het huis. Volgens de Rijksoverheid moet je het overlijden ook melden bij de hypotheekverstrekker. Die kan rentebetaling of betalingspauze met je afspreken terwijl de erfenis wordt afgewikkeld.
De verklaring van erfrecht regelen
Om een geërfd huis te kunnen verkopen, heb je een verklaring van erfrecht nodig. De notaris stelt dit document op. Het bewijst wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om namens de erfenis te handelen, bijvoorbeeld om het huis te verkopen of om een koopovereenkomst te ondertekenen. Zonder deze verklaring accepteert een koper (of zijn bank) de verkoop niet.
De kosten voor een verklaring van erfrecht liggen naar schatting rond de 300 tot 700 euro in 2026, afhankelijk van de notaris en de complexiteit van de erfenis. Als er meerdere erfgenamen zijn, moeten zij het allemaal eens zijn over de verkoop. Eén erfgenaam die dwarsligt, kan het proces aanzienlijk vertragen.
Huis verkopen bij erfenis: de praktische stappen
Als de erfenis is aanvaard en de verklaring van erfrecht klaar is, kun je het verkoopproces opstarten. Dat verloopt grotendeels hetzelfde als een gewone woningverkoop, maar met een paar extra aandachtspunten.
- Taxatie laten uitvoeren. Een onafhankelijke taxateur stelt de marktwaarde vast. Dit is handig voor de verkoop én voor de aangifte erfbelasting.
- Erfbelasting aangeven. De waarde van het huis op de sterfdag telt mee voor de erfbelasting. De Belastingdienst berekent hierover belasting op basis van de WOZ-waarde of een taxatierapport. Je hebt acht maanden na het overlijden de tijd voor de aangifte.
- Makelaar inschakelen of zelf verkopen. Bij een geërfd huis kiezen veel mensen voor een makelaar, zeker als er meerdere erfgenamen zijn en je snel en correct wilt handelen.
- Lopende kosten doorbetalen. Gemeentelijke heffingen, gas, water en licht blijven doorlopen tot de overdracht. Die kosten komen ten laste van de erfenis of worden verdeeld over de erfgenamen.
- Overdracht bij de notaris. De levering vindt plaats bij de notaris, net als bij elke andere woningverkoop. De notaris controleert ook of de hypotheek (als die er is) wordt afgelost uit de verkoopopbrengst.
Wat als er nog een hypotheek op het huis rust?
Een hypotheek vervalt niet bij overlijden. Als het geërfde huis nog een lening heeft, wordt die bij verkoop afgelost uit de verkoopopbrengst. Is de overwaarde groter dan de hypotheekschuld, dan houd je als erfgenaam geld over. Is de hypotheekschuld groter dan de verkoopprijs (restschuld), dan is dat een probleem als je zuiver hebt aanvaard. Bij beneficiaire aanvaarding ben je in principe beschermd: de schuldeiser kan dan niet verder gaan dan de erfenis zelf waard is.
Let op: sommige hypotheken hebben een overlijdensrisicoverzekering. Die lost de hypotheek dan (gedeeltelijk) af bij overlijden. Controleer dit bij de hypotheekverstrekker of via de papieren van de overledene.
Meerdere erfgenamen: hoe verloopt de verkoop?
Als je samen met anderen erft, heb je toestemming van alle erfgenamen nodig om het huis te verkopen. Zijn jullie het eens, dan wordt één erfgenaam of een executeur aangewezen om namens iedereen te handelen. Zijn jullie het oneens, dan kan de rechter in uitzonderlijke gevallen verdeling van de erfenis afdwingen (via een zogenoemde verdeling van de gemeenschap). Dat is tijdrovend en kostbaar, dus in de praktijk loont het om er samen uit te komen.
Spreek duidelijk af hoe de verkoopopbrengst wordt verdeeld en wie de lopende kosten betaalt zolang het huis nog niet verkocht is. Leg dat schriftelijk vast, ook al zijn het familieleden. Dat voorkomt achteraf gedoe.
Erfbelasting en het verkoopresultaat
Over de waarde van het geërfde huis betaal je mogelijk erfbelasting. De vrijstellingen verschillen per relatie tot de overledene. Partners hebben een hogere vrijstelling dan kinderen, en kinderen hebben een hogere vrijstelling dan verdere familieleden of vrienden. De tarieven en vrijstellingen staan op de website van de Belastingdienst.
Verkoopt het huis later voor meer dan de waarde die voor de erfbelasting is vastgesteld? Dan betaal je over dat verschil geen extra erfbelasting, maar bij een snelle verkoop kort na het overlijden valt de verkoopprijs ook als bewijs voor de waarde op de overlijdensdatum. Stem dit tijdig af met de notaris of een belastingadviseur als je verwacht dat de waarden sterk afwijken.
Een geërfd huis verkopen vraagt geduld: de juridische stappen kosten tijd, zeker als er meerdere erfgenamen zijn of als de boedel complex is. Zorg dat je de notaris vroeg inschakelt, meld het overlijden direct bij de hypotheekverstrekker en leg afspraken met mede-erfgenamen op papier. Dan doorloop je het proces zo soepel mogelijk.
