Voor de erfbelasting over een huis telt meestal de WOZ-waarde van de woning mee, niet de verkoopprijs. Hoeveel belasting je betaalt, hangt af van jouw aandeel in de erfenis, de schulden, je vrijstelling en je relatie tot de overledene. Je betaalt dus niet automatisch erfbelasting over de volledige waarde van het huis.
Ook als je het huis houdt of nog niet hebt verkocht, kan erfbelasting verschuldigd zijn. De belasting gaat namelijk over wat je erft, niet alleen over geld dat je op je rekening ontvangt.
Welke WOZ-waarde geldt voor een geërfd huis?
Voor een woning in Nederland mag je in de aangifte erfbelasting kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het daaropvolgende jaar. Je kunt de laagste van de twee gebruiken. De WOZ-waarde staat op de beschikking van de gemeente.
Bij een overlijden in 2026 heeft de WOZ-waarde van dat jaar als waardepeildatum 1 januari 2025. Dat betekent dat de gemeente kijkt naar de waarde op die eerdere datum. De waarde van het volgende jaar kan daardoor anders zijn.
De WOZ-waarde kan flink afwijken van de prijs waarvoor het huis uiteindelijk wordt verkocht. Een hogere verkoopprijs betekent niet automatisch dat die verkoopprijs de WOZ-waarde in de aangifte vervangt. Denk je dat de WOZ-waarde te hoog is? Dan kan bezwaar tegen die waarde zinvol zijn.
Welk deel van het huis telt mee?
Eerst moet duidelijk zijn welk deel van de woning tot de nalatenschap behoort. Was het huis samen met iemand anders eigendom, dan valt niet vanzelf de hele woning in de erfenis. Bij partners kunnen ook hun onderlinge afspraken invloed hebben op wat tot de nalatenschap behoort.
Een voorbeeld: ouders bezitten samen een huis met een WOZ-waarde van € 700.000. Als bij het overlijden van een van hen de helft van het huis in de nalatenschap valt, telt daarvoor € 350.000 mee. Dat is nog niet het bedrag waarover ieder kind belasting betaalt. Daarvoor zijn ook de rest van de nalatenschap en de verdeling tussen de erfgenamen van belang.
Erfbelasting huis berekenen met een hypotheek
Rust er een hypotheek op de woning, dan kan de hypotheekschuld die tot de nalatenschap behoort de waarde van de erfenis verlagen. Het gaat daarbij om de openstaande schuld, niet om het oorspronkelijke hypotheekbedrag. Een overlijdensrisicoverzekering kan invloed hebben op de hypotheek en op de nalatenschap; de uitkomst hangt af van de polis en de situatie.
Voor een eerste berekening kun je deze volgorde gebruiken:
- Neem de gekozen WOZ-waarde en bepaal welk deel van het huis in de nalatenschap valt.
- Tel de andere bezittingen van de overledene mee en trek de schulden af die voor de erfbelasting meetellen.
- Bepaal welk deel van de erfenis jij krijgt.
- Trek jouw vrijstelling af en bereken belasting over het bedrag dat overblijft.
Zo voorkom je dat je de hypotheek of de vrijstelling rechtstreeks van de volledige woningwaarde aftrekt, terwijl je maar een deel van de erfenis krijgt.
Wat als het huis nog niet is verkocht?
Een aanslag erfbelasting kan komen voordat de woning is verkocht. Je hebt dan misschien wel vermogen geërfd, maar nog geen geld uit de woning ontvangen. Bespreek een mogelijk betalingsprobleem op tijd met de Belastingdienst. In sommige situaties is uitstel van betaling mogelijk; daar kunnen voorwaarden en kosten aan verbonden zijn.
Zolang de woning in de nalatenschap zit, lopen kosten zoals hypotheeklasten, verzekeringen en onderhoud vaak door. Die kosten staan los van de vraag hoeveel erfbelasting over de erfenis verschuldigd is.
Veelgestelde vragen over erfbelasting bij een huis
Maakt het uit of ik zelf in het huis ga wonen?
Voor de erfbelasting telt in beginsel wat je door de erfenis verkrijgt. Of je daarna zelf in de woning gaat wonen, verandert niet automatisch de waarde die je voor de aangifte gebruikt.
Wat als het huis voor meer wordt verkocht dan de WOZ-waarde?
Voor de aangifte erfbelasting gebruik je bij een Nederlandse woning in beginsel de toegestane WOZ-waarde. De uiteindelijke verkoopprijs kan hoger of lager zijn.
Leg voor de berekening de WOZ-beschikkingen en een overzicht van de openstaande hypotheek naast elkaar. Daarmee kun je bepalen welke woningwaarde en welk deel van de schuld in de erfenis meetellen.
