Als je een woning erft van je ouders, staan er al snel belangrijke beslissingen voor de deur: houd je het huis aan, verhuur je het, of verkoop je het? Bij een erfenis van de woning van je ouders spelen erfbelasting, de verdeling tussen erfgenamen en praktische keuzes een grote rol. Hieronder lees je precies hoe dat werkt en waar je op moet letten.
Wie erft de woning van je ouders?
Dat hangt af van de situatie in het gezin. Leeft één ouder nog? Dan erft die langstlevende partner samen met de kinderen. In de praktijk betekent dit vaak dat de langstlevende partner het huis mag blijven gebruiken, terwijl de kinderen een geldbedrag (een vordering) krijgen dat pas opeisbaar is als de langstlevende ouder ook overlijdt. Dit heet de wettelijke verdeling.
Als beide ouders zijn overleden, erven de kinderen de woning. Zijn er meerdere kinderen, dan worden zij gezamenlijk eigenaar, elk voor een gelijk deel, tenzij het testament iets anders regelt. Dat gezamenlijk eigenaarschap klinkt eenvoudig, maar zorgt in de praktijk regelmatig voor discussie: wie beslist of het huis wordt verkocht, en voor welke prijs?
Erfenis woning ouders: verkopen of aanhouden?
Na het overlijden van je ouders zijn er globaal twee wegen. Je kunt de woning verkopen, of je kunt hem aanhouden, bijvoorbeeld om er zelf in te wonen of om hem te verhuren. Beide opties hebben gevolgen voor je belasting en je financiële situatie.
Verkopen is vaak de eenvoudigste route, zeker als er meerdere erfgenamen zijn. De verkoopopbrengst wordt verdeeld naar rato van ieders erfdeel. Let op: als de woning wordt verkocht voor een hogere waarde dan de waarde bij overlijden (de zogeheten waardepeildatum), kan er sprake zijn van een belastbaar voordeel. Vraag dit na bij een belastingadviseur.
Aanhouden en verhuren kan interessant zijn als de woning in een goede buurt staat en de huurmarkt gunstig is. Maar verhuur brengt verplichtingen mee: onderhoud, huurrecht, en de woning telt mee in box 3 (vermogensbelasting). Woon je er zelf in als erfgenaam? Dan gelden de regels van de eigenwoningregeling en betaal je hypotheekrente-aftrek alleen als je ook een hypotheek hebt.
Erfbelasting op de geërfde woning
Over een erfenis betaal je erfbelasting (successierecht). Kinderen hebben een vrijstelling: naar schatting lag die vrijstelling in 2025 rond de 23.000 euro per kind. Over het deel boven de vrijstelling betaal je belasting, in twee schijven. Het tarief voor kinderen loopt op van 10% tot 20%, afhankelijk van de omvang van de erfenis.
De woning wordt gewaardeerd op basis van de WOZ-waarde van het jaar van overlijden. Die waarde telt mee voor de erfbelasting. Als de WOZ-waarde hoog is, kan dit betekenen dat je erfbelasting verschuldigd bent, zelfs als je de woning liever aanhoudt. In dat geval moet je de belasting betalen zonder dat je al geld hebt vrijgemaakt. Verkopen om de belasting te kunnen betalen is dan soms de enige praktische oplossing.
Meerdere erfgenamen: wat als je het niet eens bent?
Als er meerdere kinderen zijn die samen eigenaar worden van de woning, moet iedereen het eens zijn over wat er met het huis gebeurt. Wil de een verkopen en de ander niet? Dan kun je vastlopen. De wet biedt in zo’n geval de mogelijkheid om via de rechter verdeling te vragen. Dat is een langdurig en kostbaar traject. Maak daarom zo vroeg mogelijk afspraken, het liefst al tijdens de afwikkeling van de nalatenschap.
Een notaris of een mediator kan helpen om tot een gezamenlijk besluit te komen. Soms koopt één erfgenaam de anderen uit. Dit kan alleen als diegene voldoende eigen geld of een hypotheek kan krijgen voor het aandeel van de anderen.
Hypotheek op de geërfde woning
Had de woning van je ouders nog een hypotheek? Dan erven jullie die schuld mee. De hypotheek maakt deel uit van de nalatenschap en wordt verrekend met de opbrengst of het vermogen. Als de hypotheekschuld groter is dan de waarde van de woning, heet dat een “negatieve nalatenschap”. In dat geval kun je de erfenis beter beneficiair aanvaarden of zelfs verwerpen, zodat je niet persoonlijk opdraait voor de schuld. Laat dit altijd nakijken door een notaris voordat je de erfenis aanvaardt.
Praktische stappen na het overlijden van je ouders
- Regel de aangifte erfbelasting via de Belastingdienst (dit moet binnen 8 maanden na het overlijden).
- Laat de woning taxeren voor de officiële waardebepaling.
- Bespreek met alle erfgenamen wat er met het huis gebeurt.
- Schakel een notaris in voor de afwikkeling van de nalatenschap en de overdracht van de woning.
- Controleer of er een hypotheek op de woning rust en wat de restschuld is.
- Overweeg een belastingadviseur als de erfenis groot is of als de situatie complex is.
Het erven van de woning van je ouders gaat bijna altijd gepaard met een drukke periode van praktische én emotionele beslissingen. Neem de tijd voor die keuzes, maar wacht niet te lang met de formele stappen: de termijnen voor erfbelasting en notariële afhandeling lopen snel. Een goede notaris is hierbij je belangrijkste aanspreekpunt.
