Bij een erfenis met onroerend goed hoef je in veel gevallen geen overdrachtsbelasting te betalen. De Belastingdienst maakt een duidelijk onderscheid: erven zelf is vrijgesteld, maar wat er daarna met de woning of het pand gebeurt, bepaalt of overdrachtsbelasting alsnog van toepassing wordt.
Hieronder lees je precies wanneer de vrijstelling geldt, wanneer je toch moet betalen, en waar je op moet letten bij de verdeling van een nalatenschap met vastgoed.
Overdrachtsbelasting bij erfenis: de basisregel
Normaal gesproken betaal je overdrachtsbelasting als je een woning of ander onroerend goed verkrijgt. Bij een erfenis geldt een uitzondering: het erven zelf valt buiten de overdrachtsbelasting. Je betaalt dan ook geen 2% of 10,4% (het tarief dat geldt voor niet-woningen en beleggers, naar schatting in 2026) over de waarde van de woning die je erft.
De reden is simpel: de wetgever ziet erven als een andere manier van verkrijgen dan kopen. Bij kopen staat een prijs tegenover de overdracht. Bij erven is dat niet zo. Erfbelasting is wél van toepassing, maar dat is een apart belastingmiddel.
Wanneer betaal je géén overdrachtsbelasting bij een erfenis?
Je bent vrijgesteld van overdrachtsbelasting als je onroerend goed erft als onderdeel van een nalatenschap. Dat geldt zowel als jij de enige erfgenaam bent, als wanneer er meerdere erfgenamen zijn. Zolang de woning via de erfenis op jouw naam komt, is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Er is ook een vrijstelling als meerdere erfgenamen samen de nalatenschap verdelen en het onroerend goed daarbij op naam van één van hen wordt gezet. Stel: je erft samen met je broer een woning. Jullie besluiten dat de woning volledig naar jou gaat, en dat je broer een andere waarde uit de nalatenschap krijgt. In dat geval betaal je geen overdrachtsbelasting, ook al is de woning nu volledig van jou geworden. Dit is een uitdrukkelijk genoemde uitzondering in de regels van de Belastingdienst.
Wanneer betaal je wél overdrachtsbelasting na een erfenis?
Zodra je de geërfde woning later verkoopt of overdraagt aan iemand buiten de nalatenschap, gelden de normale regels weer. Degene die de woning dan koopt, betaalt overdrachtsbelasting over de aankoopprijs.
Er is ook een situatie waarbij de vrijstelling niet geldt: als een erfgenaam de woning van een andere erfgenaam koopt, dus niet als toedeling uit de nalatenschap maar als aparte transactie, dan kan de Belastingdienst dit aanmerken als een gewone overdracht. In dat geval is overdrachtsbelasting wél verschuldigd. Het verschil zit hem in de juridische constructie: is het een verdeling van de nalatenschap, of is het een koop na de erfenis?
Laat dit goed vastleggen door een notaris. De manier waarop de akte wordt opgesteld, bepaalt mede of de vrijstelling van toepassing is.
Rekenvoorbeeld: verdeling bij twee erfgenamen
Stel, je erft samen met je zus een woning ter waarde van 300.000 euro en een spaarrekening van 100.000 euro. Jullie verdelen dit zo: jij krijgt de woning, je zus krijgt de spaarrekening plus een uitbetaling van 50.000 euro uit de nalatenschap zodat het gelijk is verdeeld.
In dit geval is de toewijzing van de volledige woning aan jou onderdeel van de verdeling van de nalatenschap. Je betaalt geen overdrachtsbelasting over de 300.000 euro. Wél betalen jullie beiden erfbelasting over het deel dat jullie elk erven, afhankelijk van de vrijstellingen die gelden.
Rol van de notaris
Bij onroerend goed in een nalatenschap is een notaris bijna altijd nodig, zowel voor de verklaring van erfrecht als voor de akte van verdeling. De notaris zorgt ervoor dat de toedeling van de woning correct wordt vastgelegd, zodat de vrijstelling van overdrachtsbelasting ook echt van toepassing is. Een fout in de formulering kan ertoe leiden dat de Belastingdienst de transactie alsnog als een belastbare overdracht beschouwt.
Vraag de notaris ook expliciet om te bevestigen dat de verdeling voldoet aan de voorwaarden voor vrijstelling. Dat geeft zekerheid achteraf.
Kort samengevat: erven zelf levert nooit overdrachtsbelasting op, en ook een interne verdeling van onroerend goed tussen erfgenamen is vrijgesteld. Zodra er een gewone overdracht of verkoop buiten de nalatenschap plaatsvindt, gelden de normale tarieven. Laat de verdeling altijd goed vastleggen bij de notaris, zodat je niet achteraf voor verrassingen komt te staan.
