Je kunt een huis kopen van je ouders terwijl zij er via een vruchtgebruik blijven wonen. Jij wordt dan eigenaar van de woning (de “blote eigenaar”), maar je ouders houden het recht om er te wonen of de huurinkomsten te ontvangen zolang het vruchtgebruik loopt. Dit is een constructie die in de praktijk regelmatig voorkomt bij vermogensoverdracht binnen de familie, maar er zitten wel flink wat juridische en fiscale haken en ogen aan.
Wat is vruchtgebruik precies?
Vruchtgebruik is een zakelijk recht waarmee iemand een goed mag gebruiken en de vruchten ervan mag innen, zonder eigenaar te zijn. Bij een woning betekent dat concreet: je ouders mogen er wonen, of ze mogen de woning verhuren en de huurinkomsten houden. Jij bent eigenaar op papier, maar je kunt niets met de woning zolang het vruchtgebruik loopt. Het vruchtgebruik eindigt doorgaans bij het overlijden van de vruchtgebruiker.
Er zijn twee varianten die in de praktijk voorkomen. In de eerste variant verkopen je ouders de woning aan jou en bedingen ze tegelijk een vruchtgebruik. In de tweede variant schenken ze de blote eigendom en houden ze het vruchtgebruik zelf. Dit artikel gaat over de eerste situatie: jij koopt actief de woning van je ouders.
Huis kopen van ouders met vruchtgebruik: de koopprijs en hoe die wordt bepaald
De koopprijs bestaat in dit geval uit twee delen: de waarde van het vruchtgebruik en de waarde van de blote eigendom. Samen zijn die gelijk aan de volledige marktwaarde van de woning. Je betaalt als koper dus niet de volledige marktwaarde, maar alleen de waarde van de blote eigendom. Die is lager, omdat je ouders het gebruiksrecht nog houden.
Hoe groot de korting is, hangt af van de leeftijd van je ouders en de verwachte duur van het vruchtgebruik. De Belastingdienst hanteert hiervoor eigen tabellen. Is je moeder 65 jaar en geldt het vruchtgebruik voor haar leven, dan vertegenwoordigt dat vruchtgebruik een andere waarde dan wanneer ze 80 is. Hoe ouder de vruchtgebruiker, hoe korter het vruchtgebruik statistisch duurt en hoe lager de waarde ervan, dus hoe meer jij als koper betaalt voor de blote eigendom.
Belangrijk: de verkoop moet tegen een marktconforme prijs. De Belastingdienst kijkt scherp naar transacties binnen de familie. Betaal je te weinig, dan kan de fiscus het verschil beschouwen als een schenking, waar schenkbelasting over verschuldigd is.
Overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van de blote eigendom betaal je overdrachtsbelasting. In 2024 en 2025 geldt het algemene tarief van 10,4% voor woningen die je niet zelf bewoont. Omdat je ouders er wonen via het vruchtgebruik, woon je er zelf niet in. Je komt daardoor niet in aanmerking voor het starterstarief van 0% of het woningstarief van 2%. De grondslag is de waarde van de blote eigendom die je koopt, niet de volledige WOZ-waarde of marktwaarde.
Hypotheek op een woning met vruchtgebruik
Een hypotheek afsluiten op een woning met vruchtgebruik is lastig. Banken willen bij een executieverkoop onbelaste eigendom kunnen verkopen. Zolang het vruchtgebruik loopt, is dat niet mogelijk. De meeste hypotheekverstrekkers weigeren daarom een lening te verstrekken op de blote eigendom. Wil je toch financieren, dan moet je doorgaans andere zekerheid stellen of eigen middelen inbrengen.
Mogen je ouders daarna huur betalen aan jou?
Ja, je kunt de woning na de aankoop terugverhuren aan je ouders. Let er dan op dat ze een marktconforme huur betalen. Doen ze dat niet, dan kan de Belastingdienst het verschil alsnog als een informele schenking beschouwen. Bovendien is de huurinkomst voor jou belast in box 3, niet in box 1, tenzij je de verhuur als onderneming kwalificeert (wat bij één woning zelden het geval is).
Wonen je ouders er op grond van het vruchtgebruik zelf (zonder aparte huurovereenkomst), dan ontvang je als blote eigenaar geen huur. Je ouders hoeven dan ook geen huur te betalen. Dat is juist het kenmerk van vruchtgebruik.
Erfbelasting en het effect op de nalatenschap
Een van de redenen waarom ouders kiezen voor deze constructie is het beperken van erfbelasting. Door de blote eigendom nu al over te dragen, zit de waardestijging van de woning na de overdracht bij jou. Bij overlijden vervalt het vruchtgebruik van rechtswege aan jou als blote eigenaar, zonder dat daar erfbelasting over wordt geheven over de aanwas. Je hebt de blote eigendom immers al betaald.
Toch is voorzichtigheid geboden. Als de verkoopprijs te laag was, of als de constructie puur en alleen is opgezet om belasting te vermijden, kan de Belastingdienst de constructie aanvechten via het leerstuk van fraus legis (wetsontduiking). Laat de constructie altijd beoordelen door een notaris en eventueel een fiscalist.
Praktische stappen
- Laat de woning taxeren door een onafhankelijke taxateur om de marktwaarde vast te stellen.
- Bereken de waarde van het vruchtgebruik aan de hand van de tabellen van de Belastingdienst.
- Stel de koopovereenkomst op met een notaris; dit is verplicht bij de overdracht van een woning.
- Laat de notaris ook de vestiging van het vruchtgebruik vastleggen in de akte.
- Controleer of je de overdrachtsbelasting van 10,4% kunt financieren zonder hypotheek op de woning zelf.
- Vraag een fiscalist of het slim is om ook een huurovereenkomst op te stellen, of dat het vruchtgebruik volstaat.
Een huis kopen van je ouders met vruchtgebruik kan fiscaal interessant zijn, maar de constructie vraagt om een zorgvuldige uitwerking. De fiscus let op marktconforme prijzen, de bank is terughoudend met financiering en de juridische vastlegging moet kloppen. Werk altijd samen met een notaris en vraag bij twijfel ook een belastingadviseur. Dan weet je zeker dat de overdracht klopt en geen verrassingen oplevert bij overlijden of een belastingcontrole.
