De waardering van landbouwgrond voor de erfbelasting gebeurt meestal op basis van de waarde in het economisch verkeer op de overlijdensdatum. Dat is de prijs die een koper op dat moment voor de grond zou betalen. Is de grond verpacht, dan kan de waarde lager zijn dan die van vergelijkbare grond zonder pachter.
Hoe werkt de waardering van landbouwgrond voor de erfbelasting?
Voor de aangifte gaat het om de waarde van de grond zoals die op de overlijdensdatum was. Je kijkt dus niet alleen naar de prijs per hectare in de omgeving, maar ook naar de eigenschappen van het perceel en de rechten die erop rusten.
Bij de waardering spelen onder meer deze punten een rol:
- De oppervlakte en ligging: een goed bereikbaar perceel kan aantrekkelijker zijn voor kopers.
- De kwaliteit en het gebruik: denk aan de grondsoort, de afwatering en de mogelijkheden voor landbouw.
- De bestemming: de bestemming en een eventuele kans op ander gebruik kunnen de prijs beïnvloeden.
- Pacht en andere rechten: een koper moet rekening houden met rechten die op de grond rusten.
- Vergelijkbare verkopen: prijzen van soortgelijke percelen kunnen helpen om de waarde te onderbouwen.
De prijs waarvoor een perceel na het overlijden wordt verkocht, kan een aanwijzing zijn voor de waarde op de overlijdensdatum. Die verkoopprijs is niet automatisch dezelfde waarde: tussen het overlijden en de verkoop kunnen de markt of de omstandigheden van het perceel zijn veranderd.
Wat doet pacht met de waarde van de grond?
Een pachter heeft het recht de grond te gebruiken volgens de afspraken in de pachtovereenkomst en de wettelijke regels. Een koper kan daardoor niet altijd zelf meteen over de grond beschikken. Dat kan de waarde drukken.
Hoe groot dat effect is, hangt af van de pachtvorm en de voorwaarden. Bij reguliere pacht geniet de pachter meestal meer bescherming dan bij geliberaliseerde pacht. Ook de resterende looptijd en de hoogte van de pacht kunnen invloed hebben. Er is daarom geen vast percentage waarmee je iedere verpachte landbouwgrond voor de erfbelasting kunt afwaarderen.
Erft de pachter zelf de grond, dan kunnen eigendom en pachtrecht bij dezelfde persoon terechtkomen. Dat kan gevolgen hebben voor de waardering. Laat in die situatie beoordelen welke rechten op de overlijdensdatum bestaan en wat de verkrijging daarmee doet.
Kun je de normwaarden voor box 3 gebruiken?
De Belastingdienst publiceert normwaarden voor de waardering van verpachte landbouwgrond in box 3. Die normen zijn bedoeld voor de inkomstenbelasting. Je kunt ze niet zonder meer overnemen als waarde voor de erfbelasting.
Voor de erfbelasting blijft de waarde op de overlijdensdatum het uitgangspunt. Een normwaarde kan wel een hulpmiddel zijn bij een vergelijking, maar vervangt niet de beoordeling van het eigen perceel en de pachtovereenkomst.
Zo onderbouw je de waarde in de aangifte
Verzamel de gegevens van het perceel, zoals de oppervlakte, de bestemming en eventuele pachtovereenkomsten. Een agrarisch taxateur kan deze gegevens combineren met prijzen van vergelijkbare grond en uitleggen hoe rechten en beperkingen in de waardering zijn verwerkt.
Een taxatierapport kost geld, maar kan nuttig zijn als de waarde lastig vast te stellen is of als erfgenamen van mening verschillen. Voor een eenvoudig perceel zijn duidelijke gegevens over vergelijkbare verkopen mogelijk al een bruikbare onderbouwing. De Belastingdienst kan de opgegeven waarde beoordelen en vragen om uitleg.
Bewaar in elk geval de stukken waarop de waardering is gebaseerd. Vooral bij verpachte landbouwgrond maakt de inhoud van het pachtcontract het verschil tussen een algemene grondprijs en de waarde van het perceel dat wordt geërfd.
