Als je een huis erft, betaal je erfbelasting over de waarde van de woning. Hoeveel dat is, hangt af van jouw relatie met de overledene en de waarde van het huis op het moment van overlijden. De Belastingdienst gebruikt daarvoor de WOZ-waarde van het jaar van overlijden als uitgangspunt.
Dit artikel legt precies uit hoe de belasting op een geërfd huis werkt: welke waarde telt, welke vrijstellingen gelden, en waar je op moet letten als je de woning wil houden of verkopen.
Welke waarde gebruikt de Belastingdienst?
Voor de berekening van de erfbelasting op een huis geldt de WOZ-waarde. Concreet: de WOZ-waarde die geldt voor het kalenderjaar van overlijden. Staat de woning op naam van twee partners en erft de langstlevende partner de helft, dan telt alleen de waarde van dat aandeel mee.
Bij een verhuurde woning mag je in sommige gevallen een lagere waarde opgeven, de zogenoemde leegwaarderatio. Dat is een percentage van de WOZ-waarde, afhankelijk van de hoogte van de huurprijs. Dit kan de erfbelasting aanzienlijk verlagen.
Vrijstellingen: hoeveel erfbelasting betaal je als kind of partner?
De belasting op een erfenis (dus ook op een geërfd huis) wordt berekend over wat je netto erft, na aftrek van de vrijstelling die bij jouw situatie hoort. Partners en kinderen hebben de hoogste vrijstellingen. De precieze bedragen worden jaarlijks aangepast; controleer altijd de actuele bedragen op de website van de Belastingdienst. Naar schatting lagen de vrijstellingen in 2026 ruwweg op de volgende niveaus:
- Fiscaal partner: naar schatting rond 800.000 euro (2026)
- Kind: naar schatting rond 25.000 euro (2026)
- Kleinkind: naar schatting rond 25.000 euro (2026)
- Broer, zus of andere erfgenaam: naar schatting rond 2.600 euro (2026)
Erft een kind een huis met een waarde van 300.000 euro, en is de vrijstelling 25.000 euro, dan betaalt dat kind erfbelasting over 275.000 euro. Het tarief loopt op met de hoogte van de erfenis en met de afstand in familierelatie. Partners en kinderen betalen een lager tarief dan verre familieleden of derden.
Tarief erfbelasting op een huis
De erfbelasting kent twee tariefgroepen. Kinderen en partners vallen in de laagste groep. Anderen, zoals broers, zussen, vrienden of neven, betalen een hoger tarief. Binnen elke groep geldt een progressief stelsel: over het eerste deel betaal je een lager percentage, over het meerdere een hoger. De exacte schijven staan elk jaar op belastingdienst.nl.
Als richtlijn (en niet als vaststaand feit): kinderen betalen naar schatting 10 procent over de eerste schijf en 20 procent over het meerdere (2026). Anderen betalen al snel 30 tot 40 procent. Een huis met een hoge waarde kan daardoor leiden tot een flinke aanslag, zeker als je de woning wil houden maar niet genoeg spaargeld hebt om de belasting te betalen.
Huis houden of verkopen?
Als je het huis wil houden, moet je de erfbelasting toch gewoon betalen. Je krijgt daarvoor geen automatisch uitstel. Heb je niet genoeg liquide middelen, dan kun je een betalingsregeling aanvragen bij de Belastingdienst. In uitzonderlijke gevallen is uitstel van betaling mogelijk, bijvoorbeeld als verkoop van het huis de enige manier is om de belasting te voldoen.
Verkoop je het huis kort na de erfenis, dan betaal je in principe geen inkomstenbelasting over de verkoopwinst. De woning staat dan namelijk in box 3, en de WOZ-waarde op het moment van overlijden geldt als verkrijgingsprijs. Is de verkoopprijs hoger, dan zit dat verschil wel in box 3 zolang je de woning in bezit houdt, maar bij directe verkoop levert dat doorgaans geen extra belasting op.
Vruchtgebruik: als één erfgenaam in het huis mag wonen
In een testament kan staan dat één erfgenaam het recht krijgt om in de woning te wonen, zonder eigenaar te zijn. Dit heet vruchtgebruik. De persoon met het vruchtgebruik (de vruchtgebruiker) betaalt erfbelasting over de waarde van dat recht, niet over de volledige woningwaarde. De andere erfgenamen (de bloot-eigenaren) betalen over het resterende deel.
De waarde van het vruchtgebruik hangt af van de leeftijd van de vruchtgebruiker en de te verwachten duur ervan. Hoe jonger de vruchtgebruiker, hoe hoger de waarde van het vruchtgebruik en dus hoe hoger de erfbelasting voor die persoon. De Belastingdienst heeft hiervoor vaste tabellen.
Aangifte erfbelasting doen
Je doet aangifte erfbelasting binnen acht maanden na het overlijden. Doe je aangifte te laat, dan loop je het risico op een ambtshalve aanslag, waarbij de Belastingdienst zelf een bedrag vaststelt. Dat is bijna altijd ongunstiger dan een eigen aangifte.
Bij een geërfd huis is het verstandig om de aangifte goed voor te bereiden. Verzamel de WOZ-beschikking van het jaar van overlijden, controleer of er een testament is, en kijk of er schulden aan de woning hangen (zoals een resterende hypotheek). Die schulden mogen worden afgetrokken van de erfenis, wat de belasting verlaagt.
Twijfel je over de aangifte of de waardering van de woning? Een belastingadviseur of notaris met ervaring in erfrecht kan helpen om fouten te voorkomen, zeker als de erfenis complex is of meerdere erfgenamen omvat.
